Antes de ler meu artigo, recomendo a leitura do Blog do Arquiteto Mestre José Antônio Lemos:
No cenário urbano as prefeituras deveriam incentivar a VERTICALIZAÇÃO URBANA, como um processo de transformação da produção primária.
Essa verticalização urbana não se trata apenas na implantação de prédios e arranhas céus, mas incentivar a urbanização de lotes, principalmente os considerados vazios urbanos. Uma vez que essas áreas normalmente possuem infraestrutura urbana contudo não são devidamente ocupadas.
Sublinhe-se que os vazios urbanos não foram vistos então apenas como problemas, mas também como áreas que reúnem grandes potenciais a serem explorados, em ações visando requalificar a arquitetura da cidade.
Nesse sentido, o arquiteto José Mateus, Curador Geral da Trienal, destacava:
“na cidade contemporânea um dos maiores recursos para a sua reavaliação reside nos lugares degradados, ‘obsoletos’, ou marginais, que encontramos disseminados desde o tecido urbano consolidado às periferias. Formam uma verdadeira rede de hipóteses que, quando avaliadas em conjunto, podem produzir um profundo impulso reformador da cidade. Vazios Urbanos, Brownfields, Terrain Vague ou Espaços Banais são designações comuns para estes lugares que deveriam estar presentes, de forma consciente e concertada, nos planos estratégicos da cidade”
E às suas afirmações, acrescenta as do arquiteto espanhol Ignasi de
Solá-Morales, também concernentes a esse tipo de espaços urbanos:
“uma área sem limites claros, sem uso atual, vaga, de difícil compreensão na percepção coletiva dos cidadãos, constituindo normalmente um rompimento no tecido urbano. Mas é também uma área disponível, cheia de expectativas,
de forte memória urbana, com potencial original: o espaço do possível,
do futuro”
Arquiteturas do vazio
Paulo BiccaUma gleba desocupada ou sub-ocupada não gera riqueza, nem para seu proprietário que normalmente está especulando, esperando a valorização imobiliária, nem para o município, uma vez que essa área não otimiza os serviços públicos já existentes, uma gleba só gera DINHEIRO, no momento da sua venda. Entretanto a potencialização econômica da área deveria ser explorada como explicado pelo Mestre José Lemos:
verticalização como os processos de transformação da produção primária agregando-lhe valor econômico.
Uma vez que a transformação dessa gleba bruta em uma área urbanizada, loteando e abrindo novas vias, com toda a infraestrutura necessária, gera um crescimento econômico desde o inícios das obras:
que para esse trabalho de transformação são necessários investimentos, trabalhos braçais e mecânicos, artesanais, intelectuais e industriais.
Um lote urbanizado possui maior valor de mercado e maior liquidez, em outras palavras:
Área da Gleba = 50.000 m²
Valor por m² = R$ 100,00
Valor do Lote = 5.000.000,00
Depois de urbanizar:
Área do Lote = 12,00 x 30,00 = 360,00 m²
Valor por m² = R$ 300,00
Valor do Lote = R$ 108.000,00
Um loteamento bem projetado, teria em torno de 80 lotes
80 lotes x R$ 108.000,00 = R$ 8.640.000,00
Os valores apresentado são aproximados e brutos, não considerando os custos diretos e indiretos da abertura do empreendimento, contudo pode-se usar como referência.
A regra para o IPTU incidente é similar, o valor do IPTU pago para um lote, seria dividido em várias novas cotas, que normalmente na somatória dessas apresentam maior arrecadação.
Num segundo momento, o processo de verticalização continuaria, com a edificação do lote, sendo que nesse momento pode-se falar Literalmente em Verticalização, além é claro do uso proporcionado após a urbanização, com pessoas interagindo, trocando experiências e fazendo novos negócios.
Neste cenário de verticalização dos processos com parcerias entre o público privado, com regras objetivas e processos otimizados, atrairão novos investidores e oportunidades para o mercado, em contrapartida a infraestrutura da cidade poderá ser melhor aproveitada e em alguns casos até melhoradas ou ampliadas.
Só que a economia não fica esperando que este ou aquele estado, esta ou aquela cidade se prepare para receber os processos de verticalização. Se tiver condições tudo bem, se não, procura outro lugar com vantagens comparativas ainda que em outro estado ou país.
Como observado pelo Mestre José Antonio Lemos, uma boa gestão poderá atrair novos investidores, como o contrário inibirá o investimento e novos negócios.
Leis de Uso do Solo, Compatibilidade de Vizinhança, Infraestrutura com Água, Esgoto, Transporte Público, Serviços Públicos, Sistema Viário, não devem ser discutidos monocraticamente.
Pensar a Cidade é ter agilidade nos processos, investimentos direcionados para as zonas de expansão e ocupação urbana, favorecendo o uso da infraestrutura pré-existente, bem como dos equipamentos públicos.
Fomentar as trocas, gerando uma cidade que favoreça a interação entre pessoas e os produtos ofertados.