No artigo anterior falei sobre porque não fazemos contas na hora de construir. Nesse vou ajudar a fazer uma conta para investir o seu dinheiro com construção.
O mercado anda em um momento de expectativa em relação ao governo e a aprovação da reforma da previdência. As construtoras estão otimistas para uma retomada do mercado, contudo os preços dos imóveis ainda se encontram (pelo menos para eles - construtores) baratos.
Estando barato não seria o momento para comprarmos? Compra na baixa e vender na alta!? Eu falo inclusive para comprar pensando em rentabilidade de aluguel.
"Mas Lucas, o preço do aluguel está baixo, não consigo 1% do valor do imóvel".
Então vamos fazer uma "continha" básica.
Um apartamento MCMV pronto para morar está sendo comercializado no valor de R$ 145.000,00. Como minha intenção é rentabilidade, irei alugar o mesmo, para isso quero 1% do valor, ou seja, R$ 1.450,00. Mas esse tipo de imóvel está sendo alugado no mercado por R$ 1.000,00, até R$ 1.300,00 com o condomÃnio incluso. Assim minha taxa de juros seria de 0,83%.
Bom, eu diria que sua conta está errada, ou melhor, a forma como estamos olhando a oportunidade está errada. Essa rentabilidade estaria correta se estivéssemos investindo todo o valor no apartamento (pagando o mesmo à vista). O que de cara já não seria um bom negócio, considerando que esse imóvel poderia ser comprado numa taxa de juros de 9%a.a.
Então qual seria o valor do meu retorno?
Vamos destrinchar um pouco os valores:
Valor do imóvel = R$ 145.000,00;
Valor de entrada = 45.000,00
Você teria uma parcela decrescente = R$ 1.000,00
O valor do aluguel = R$ 1.300,00 - com condomÃnio incluso no valor do aluguel.
Agora podemos finalizar a conta:
Valor do aluguel: R$ 1.300,00;
CondomÃnio R$ 300,00
Valor lÃquido R$ 1.000,00
Retorno do aluguel no valor do imóvel = 1.000 / 145.000 x 100 = 0,68%.
Aqui está o grande erro dessa análise.
Por mais que seu imóvel valha R$ 145.000,00, você desembolsou apenas R$ 45.000,00, seu retorno deve ser calculado sobre o valor investido, assim a conta deve ser:
1.000 / 45.000 x 100 = 2,22%,
Lembrando que o aluguel pagará seu financiamento.
Um retorno bem interessante. Em relação a maioria dos investimentos acessÃveis no mercado.
Não sou economista, contador ou especialista, dessa forma minha abordagem pode conter alguns erros técnicos. Contudo o investimento continua sendo interessante, acredito que você deva fazer uma reflexão e aproveitar o mercado enquanto eles está "BARATO".
Outro ponto que devemos considerar é a liquidez. Imóveis nem sempre apresentam boa liquidez, mesmo para o aluguel, assim é importante considerar a parcela do financiamento enquanto o imóvel está desocupado ou por possÃveis inadimplências.